在接续30多年努力，完成成片二级旧里改造、解决集中成片“拎马桶”问题的基础上，又经过3年攻坚战，2025年9月，上海“拎马桶”改造总体完成。
做饭“抢灶台”、如厕跑楼外、排队倒马桶等上海老弄堂景象，逐渐成为历史。而关于马桶的记忆变迁，不仅考验这座国际化大都市的治理决心和智慧，也成为上海“投资于人”的温暖实践。
最难的就是方案要让居民都能接受
“从上世纪90年代开始，上海已经开始推进旧城区改建。”上海杨浦区住宅更新发展中心主任陈颖对第一财经回顾说，通过三十多年时间，总体完成了 “拎马桶”改造。“杨浦区的改建跟着市委、市政府的整体节奏步步推进，同时在部分地区试点，希望能为上海市房屋改造提供一些示范案例。”
杨浦区是老工业转型城区，曾是二级以下旧里最为集中的中心城区，总量占到全市的三分之一，还有着不少上世纪50至70年代建设的工人新村、不成套或无卫生设施职工住宅。
由于许多上海早期建筑未设计独立卫生间，居民需使用木质马桶并定期倒便。“倒马桶”成为大多数居民几十年的日常。能写“下只角”里拎马桶、也能写“上只角”里喝咖啡的海派作家程乃珊，曾将杨浦形容为“穷街”，也曾在文学作品中多次描述“倒马桶”的场景。
伴随上海整体规划，杨浦开启了一场跨越30年、以“拎马桶”改造为主线的旧改。至2021年，杨浦区全面完成成片二级以下旧里改造，2022年完成了剩余零星旧里收官；从2023年开始，进入解决“拎马桶”问题的攻坚战阶段。
位于杨浦区控江路街道的黄兴路1039弄小区，有3幢无卫生设施房屋，涉及180户居民，有四代人蜗居在不足20平方米的房间里，也有六户人家挤在一个楼层里。这里的无卫生设施房屋改造面临空间局促、产权情况复杂、房屋类型多样等难题。2024年，这3幢通过与小区内其余7幢非成套房屋联动，实施整体拆除重建，计划用四年时间完成整体小区改建。
第一财经记者在黄兴路1039弄小区内走访看到，拆除重建区域正在封闭施工，护栏上张贴的《告居民书》显示，打桩施工已于2025年7月到10月完成。
陈颖介绍，黄兴路1039弄项目10年前曾启动过一轮。当时由于拆除重建方案没有达到签约生效比例，就搁置了。“在同期几个项目的推进过程中，我们发现，最难的就是拆除重建方案要让居民都能接受。”陈颖说，该项目这次重新启动，他们重点聚焦了方案设计，一方面着重规划条件、房屋重建要求；一方面着重居民需求，不断与居民座谈，向小区居民做好方案宣传和解释工作。
在方案设计之初，小区居民就表达了强烈需求：原地回搬。由于该小区地处内环内，大多数居民也都是在那里住了几十年的“老杨浦”，“不愿外迁”成为居民普遍的顾虑。
如果按户均使用面积增量约11平方米计算，原地面积可以重建479套安置房型。但部分居民觉得厨卫面积太小、房型设计不合理，因此对方案不满意。可是如果户均面积增加，原地可安置的房型套数就要减少。
“我自己对杨浦很有感情，也非常理解居民的各种需求。”陈颖对第一财经说。21年前就已经加入杨浦区房管部门从事老旧房屋改造工作的陈颖，自己就是一个地地道道的“老杨浦”。
面对居民这些“人之常情”的需求，杨浦选择盘活全区资源。陈颖介绍称，还有不能原地安置的36户，就在黄兴路1039弄附近的凤南一村进行了安置。那里也是正在推进的全市规模最大的拆除重建项目。
由于前期方案设计工作细致、充分，后期的签约非常顺利：仅用了13天就实现了100%签约，新方案户均增量面积达16平方米。
与此同时，整体规划中，新建后的黄兴路1039弄，不仅将让180户居民告别“拎马桶”、用上独立卫生间，整个小区环境也将提升：小区将配套1000余平方米服务设施，如老年活动室、文化活动中心等新场地。
10月23日拍摄的原址旧小区拆除后正在进行更新重建的黄兴路1039弄小区建设工地，目前桩基施工已完成。新华社图
与黄兴路1039弄一样采用“拆除重建”方案的项目并不多，徐汇区漕溪三村片区（501号～510号）就是其中一个。目前，该项目已实现全装修交付，并配备了4部电梯，既免去老年人交房后的装修烦恼，又解决了上下楼不便的困境。
徐汇区漕溪三村片区项目，通过区级财政出资、市级财政补贴的方式，采用拆除重建模式，为172户居民增加了套内厨卫设施。该区域内的朝北户居民曾经坚决反对改造。了解到居民需求后，该项目采用了C字形半围合的建筑形式，将原本朝北的居民，安置在建筑东、西和南侧，房间日照条件得到明显改善。看到新方案后，这些朝北户居民不仅主动签约，还自愿做起了“义务宣传员”。
上海市徐汇区房管局更新科科员师鸽全程参与了漕溪三村片区项目。师鸽对记者介绍称，2024年一季度居民外搬，2025年9月底项目竣工交付，居民即回搬新居，历时1年半。“由于是一室户型，改造后，该幢楼的租金也有所上涨，还吸引了一些年轻白领来租住，片区整体活力提升，‘筑巢引凤’也有了基础。”
这两个改建项目，也是上海各区旧改推进的缩影。除了大规模的旧改，上海各区都结合各自区域特点和难点，推出一批“自选动作”，如对老式里弄房屋开展由内到外的综合整治，推进厨卫改造、“一平米”马桶工程等。
上图是改造前的漕溪三村小区居民共用厨房（资料照片，新华社发）；下图是拆除重建后的漕溪三村小区室内独立厨房和卫生间（10月23日摄，新华社记者方喆摄）
“三步走”和“五种方案”
2000年以来，上海聚焦中心城区成片二级旧里以下房屋，持续加大旧改力度。2017年之后，城市更新从“拆改留”转向“留改拆”，更加注重风貌保护和旧改统筹推进。从 2001年到 2022年底，旧改受益居民累计约96万户。
2022年，完成成片二级旧里改造、解决集中成片“拎马桶”问题后，2023年底，上海住建部门组织对全市无卫生设施旧住房进行了全面排摸，全覆盖开展入户调查、甄别认定、摸清底数，将旧改旧里住户、早期职工住宅、“非改居”老大楼等不同类型纳入视野。排摸过程中，还通过倒粪站使用情况溯源，最终确定14082户“拎马桶”居民底数，制定了两年完成改造任务的目标，确定了“三步走”策略：第一步是疏堵点、破瓶颈；第二步是明路径、优方案；第三步是加速推、尽早改。
由于“拎马桶”改造地块情况不同、房屋状况各异，上海采用了“一区一策、一项目一方案”，因地制宜确定改造路径。
综合来看，各区改建方案大致分为5种方式：一是结合零星旧改或片区更新，实施征收改造或协议置换；二是结合拆除重建实现厨卫独用，同步解决居住条件和房屋安全问题；三是对部分涉及风貌保护要求的里弄房屋，探索“入户加装+抽户加装+保护性修缮”三同步综合改造模式；四是对空间受限、零星分布的点位，因地制宜采取户内增设卫生设施等方式；五是挖掘周边存量空间资源，改造为户外独用的卫生间。
位于上海市静安区石门二路街道的1039弄无卫生设施，按照“分类施策、逐户改造”的原则推进，主要采用了几种改建路径：一是对7户房屋内具备改造条件的，采用室内或楼内增设卫生设施的方式解决；二是对12户室内不具备改造条件的，将弄内临近的一处约30平方米的防汛物资专用仓库进行腾挪，集中改造成12间独立使用的卫生设施（1平方米马桶），并预留公共淋浴设施1套，以共享卫浴集群的方式满足居民生活需求。
上海市静安区房管局城市更新科科长陆叶称，对于许多居住在面积狭小、房屋结构定型的老房子里的居民，想在户内“塞”进一个卫生间几乎不可能。静安区更多采用户外集中改造独立卫生设施模式，通过盘活弄堂底部、闲置房、底层杂物间等公共或闲置空间，实现了在“螺蛳壳里做道场”。
此外，传统的户内加装卫生间常常面临“邻避效应”和复杂的邻里协调问题。陆叶称，集中建设模式通过将卫生设施集中于特定区域，减少了因管道铺设、施工干扰等对左邻右舍的直接影响，降低了协调门槛，更容易获得居民们的支持，从而大大加快了改造进程。
上海住建部门相关负责人对第一财经记者表示，与“拎马桶”改造同步进行的是一些零星旧改、或是拆除重建，各区在统筹考虑、释放资源时各有侧重。比如，黄浦区陕西南路39弄长乐邨是优秀历史建筑，其在进行“拎马桶”改造过程中不但嵌入了适老化扶手和座椅，还对建筑本体进行了整体修缮，改善条件、鼓励发展、风貌保护这三者需要协同考虑。
该负责人称，对于超大型城市来说，如何在空间、场地等多重约束下，释放一些资源出来，再引进新的、合理的功能和业态，非常考验功力。这些资源一方面要符合该片区的宜居环境特征，一方面还需要符合该片区对于社区管理、商业配套的功能定位。
上海交通大学中国城市治理研究院助理研究员卢文正对第一财经称，中央城市工作会议以及《关于推动城市高质量发展的意见》已经明确支持老旧小区自主更新、原拆原建，各地均在探索政策激励机制鼓励居民自主出资改善小区生活环境。在“增容不增户”基本原则和规划条件允许情况下，上述文件明确了可以适度增加室内使用面积和公共服务设施满足居民多样化诉求。
“有的老旧小区改造等城市更新项目需要来协调前置政府、企业和居民侧需求，优化公共服务、商业服务和地下公共设施布局。”卢文正说。
10月23日拍摄的愚园路1407弄小区出入口。愚园路1407弄是历史风貌建筑保护小区，其采取抽户改造的方式，为居民增设独立卫生设施。新华社图
城市更新进行时
上海推进旧城区改建的30多年，也是中国城镇化快速发展的30年。1995年前后，中国常住人口城镇化率约29%；2024年底，中国常住人口城镇化率达到67%，城镇常住人口超过9.4亿人。
伴随着城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展、治理理念也在转变。
党的二十届四中全会提出“投资于物和投资于人紧密结合”“深入推进以人为本的新型城镇化”。
在深入推进以人为本的新型城镇化方面，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，推进超大特大城市治理现代化；坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
上海“拎马桶”改造总体完成后，“两旧一村”（旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造）仍在接续推进。上海新一轮城市更新方案也正在加紧筹备布局。
1994年2月的一期《人民日报》上，刊发了一篇《小马桶困扰大上海》的通讯。报道这样写道：“大上海屋檐下，每天都有70万只马桶招摇过市。这可不是’天方夜谭’。直到90年代的今天，在这个世界闻名的大都市里，还有几百万人每天不得不与马桶打交道。即便在南京路、淮海路这样有名的商业区，只要走进后街的小胡同，也能够寻到马桶的踪迹。”
经过30多年的大规模旧改以及城市微更新，拎马桶的画面正在淡去。摩天大楼勾勒出城市现代化的天际线，而“投资于人”里，则孕育着城市现代化的内涵。
举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者
杨志
邹臻杰
相关阅读
历史性突破！上海总体完成“拎马桶”改造，跨过三道攻坚关小马桶里的大民生。
122 昨天 13:51
欧洲机构房地产投资策略对中国商业地产的启示、机会及信号欧洲机构房地产投资策略对中国商业地产与住宅地产的启示在于其“韧性资产+可持续驱动+组合平衡”的底层逻辑。
29 11-07 13:57
原本拒绝“原拆原建”的上海老小区，时隔一年喜迎动迁城市更新工作按下“加速键”。
411 11-02 19:35
从高品位商圈到“一刻钟生活圈”，五大部门联合部署城市商业提质行动抓住步行街（商圈）发展的“小切口”，做好经济高质量发展的“大文章”。
83 10-29 18:24
资产价格回归合理区间，外地资金高频考察上海写字楼业内人士称部分存量商务楼宇改造盘活后的收益率“相当可观”。
5 105 10-27 17:34 一财最热 点击关闭金鼎配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
